El jueves 27 de mayo de 2021 en el pleno municipal de Sant Feliu de Llobregat fue aprobada una moción
declarando el municipio como área tensa en el mercado de viviendas. Se
justificaba diciendo que Sant Feliu cumple las condiciones porque hay un
incremento sostenido en el precio del alquiler
así como que la mayoría de la ciudadanía debe destinar más del
30% del salario a pagar ese alquiler. El objetivo es solicitar a la AMB que
aplique esta designación al municipio para poder fijar precios máximos de los
alquileres y de esa forma acogerse a la Ley 11/2020 de 18 de septiembre
(Comunidad Autónoma de Catalunya), de medidas urgentes en materia de
contención de rentas en los contratos de
arrendamiento.
ARGUMENTOS
DEL REGIDOR DE VIVIENDAS
Primer argumento: Según
el regidor el precio medio de los alquileres desde el año 2014 al año 2019 ha pasado
desde los 584 euros a los 833 euros. Un incremento del 43%.
Según el gráfico adjunto,
cuya fuente es Habitaclia, efectivamente el incremento del precio del metro
cuadrado desde junio de 2014 a febrero del año 2019 ha sido del 42,49%, pasando
de 8,66 euros/ metro cuadrado a 12,34 euros/metro cuadrado.
¿Pero,…, porque cogemos
desde junio del año 2014 y nos paramos en el mes de febrero de 2019? En marzo
de 2020 el precio medio del metro cuadrado era de 11,25 euros. Para ese período
(junio 2014 – marzo 2020) el incremento ha sido del 29,91% y no del 43 %. ¿Y
porque junio de 2014 y no agosto de 2018? En ese período agosto 2018 a marzo
2020 el precio medio del alquiler en Sant Feliu ha descendido en un -1,66%,
pasando de 11,44 euros a 11,25 euros.
El incremento de precios
guarda estrecha relación con las personas en paro. Tener trabajo permite acceder a una vivienda de alquiler. A menor
paro los ciudadanos quieren acceder a una vivienda, por tanto mayor demanda de la misma y como la oferta es rígida, pues el mercado de viviendas es finito se
produce un incremento de precios. Lo vemos en las siguientes gráficas.
Tabla
1
Precio |
||
Mes |
medio metro 2 |
Personas en paro |
jun-14 |
8,66 |
3,238 |
jul-14 |
8,37 |
3,324 |
ago-14 |
8,38 |
3,395 |
sep-14 |
8,46 |
3,365 |
may-15 |
9,37 |
2,929 |
jun-15 |
9,18 |
2,816 |
jul-15 |
9,16 |
2,865 |
ago-18 |
11,44 |
2,029 |
nov-18 |
11,08 |
1,925 |
dic-18 |
12,11 |
1,920 |
feb-19 |
12,34 |
1,878 |
mar-20 |
11,25 |
2,092 |
Fuente:
Ministerio S.Social y Habitaclia
Obsérvese que el personal parado a agosto 2018 es muy parecido al de marzo 2020 y lo mismo ocurre con el precio medio del metro cuadrado.
Si utilizamos Gretl para
hacer un estudio econométrico obtenemos la siguiente recta de regresión lineal:
Tabla
2
Como vemos a mayor tasa de
paro el precio del metro cuadrado se reduce, poco pero la tendencia es a
reducirse (Coeficiente:-0,00238226) y por consiguiente el efecto inverso es que
a menor tasa de paro el precio del metro cuadrado tiende a incrementarse. Mayor
demanda provoca tensiones en los precios, al ser el mercado de viviendas
finito.
Por consiguiente si lo que
se pretende es reducir el precio del alquiler, lo que hay que hacer es
incrementar el parque de viviendas. La solución pasa por la cesión de terrenos
por parte del ayuntamiento para que puedan construirse más viviendas.
Segundo argumento: La mayoría de la ciudadanía ha
de destinar más del 30% de su salario a pagar el alquiler.
Vamos a analizar dos
indicadores que pueden arrojar luz a este argumento, como son la renta media
por hogar y el Índice de Gini. Vamos a
detallar estos indicadores por los 7 distritos de nuestro municipio. El Índice de Gini mide la
desigualdad salarial. Así contra más cercano a cero mayor igualdad de salario.
Un índice 100 es máxima desigualdad, es decir un solo individuo posee todos los
ingresos.
Los datos son del año 2018 que son los últimos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.
Tabla 3
Fuente : INE |
|||
Año 2018 |
|||
Distrito |
Renta media neta por hogar |
Índice de Gini |
|
1 |
Centro |
44.098 |
28,5 |
2 |
Falguera |
33.516 |
24,4 |
3 |
Rosas Castellbell |
37.035 |
27,7 |
4 |
La Salut |
29.890 |
23,6 |
5 |
Can Calders |
30.242 |
26,7 |
6 |
Les Grases |
45.987 |
26,8 |
7 |
Mas Lluí |
55.297 |
28,0 |
Sant Feliu Llob. |
38.773 |
28,6 |
|
Catalunya |
32.763 |
30,3 |
|
España |
28.417 |
33,2 |
El Índice de Gini (Tabla 3) en todo el municipio y el desglosado por distritos tienen un coeficiente menor que el de Catalunya y España, es decir la desigualdad es menor en todo el territorio destacando Falguera y La Salut.
La renta neta media por hogar en España es de 28.417 euros. La de Catalunya de 32.763 euros. La media de todo el municipio de Sant Feliu es de 38.773 euros. Hay distritos como Mas Lluí, Les Grases y Centro que superan ampliamente esa media. Los únicos distritos que se quedan atrás son Can Calders (30.242 euros) y La Salut (29.890 euros).
Estimando un precio medio
del alquiler por distritos a fecha de mayo 2021, conseguido a través de páginas
de inmobiliarias obtenemos el siguiente resultado:
Tabla 4
|
|
Precio alquiler según mercado mayo 2021 |
||
Distrito |
Mes |
Alquiler anual |
Carga s/ Renta |
|
1 |
Centro |
870,00 |
10.440,00 |
23,67% |
2 |
Falguera |
700,00 |
8.400,00 |
25,06% |
3 |
Rosas Castellbell |
820,00 |
9.840,00 |
26,57% |
4 |
La Salut |
700,00 |
8.400,00 |
28,10% |
5 |
Can Calders |
700,00 |
8.400,00 |
27,78% |
6 |
Les Grases |
900,00 |
10.800,00 |
23,48% |
7 |
Mas Lluí |
1.200,00 |
14.400,00 |
26,04% |
Ningún distrito supera el
30% de la Renta Media por Hogar.
Pero vamos a añadir algún
dato más.
Según foro-ciudad en el año
2018 Sant Feliu de Llobregat estaba situada en la posición 184 con una mayor
renta bruta media, a nivel nacional sin País Vasco y Navarra. Es decir de los
de los 7.608 municipios que hay en España, sin contar País Vasco (275) y
Navarra (272), Sant Feliu de Llobregat ocupa la posición 184. Ocupa el puesto
107 dentro de la Comunidad de Catalunya que tiene 947 y el puesto 73 dentro de
la provincia de Barcelona compuesta por 311 municipios.
Reproducimos la gráfica de
foro-ciudad.
Renta Municipios Cercanos |
||||
Municipio |
Renta Bruta |
Pos Provincia |
Pos Comunidad |
Pos Nacional |
58.875 € |
3 |
3 |
8 |
|
36.167 € |
33 |
50 |
90 |
|
34.066 € |
47 |
71 |
121 |
|
33.336 € |
54 |
79 |
138 |
|
32.012 € |
73 |
107 |
182 |
|
31.612 € |
14 |
14 |
201 |
|
31.049 € |
88 |
141 |
239 |
|
26.590 € |
220 |
422 |
745 |
|
23.081 € |
3 |
61 |
1581 |
Estamos por delante de
municipios como Cornellá de Llobregat.
Por tanto este segundo argumento tampoco cumple las premisas de la Ley 11/2020 parta poder fijar precios máximos en los arrendamientos. En medias no se destina más del 30% de la renta neta y la desigualdad de renta según Gini es superior a la media comunitaria y nacional.
CONCLUSION
Por lo expuesto y detallado
puede decirse que Sant Feliu de Llobregat está en una muy buena posición en el
ranking de municipios. La tasa de paro a abril de 2021 era del 10,09% inferior
al 15,98% que tenía España al finalizar el 1T del año 2021 o el 12,90% que
había en Catalunya. Como se observa en los datos aportados la renta media neta
es muy superior a la española y a la de la comunidad. Que los ciudadanos tengan
un puesto de trabajo es muy beneficioso tanto para la persona que desarrolla
ese trabajo, como para la sociedad, y para la economía. Por supuesto esa mejoría
en el status y, si además es una persona joven, le incite a independizarse o a
disponer de una vivienda mejor en otros casos. Esto provoca tal y como decíamos
un incremento en la demanda de pisos de propiedad y/o de alquiler y si la
oferta no puede cumplir con esa necesidad de demanda los precios acaban
subiendo. Ley de la oferta y la demanda. Y el municipio tiene los metros que
tiene y pueda ser difícil y/o complicado construir más.
Otra cosa es, como
seguramente así pasa, que haya personas, familias, que por diferentes
circunstancias están atravesando por momentos difíciles, y necesitan de ayudas
temporales, algunas incluso de cierto tiempo. Entiendo que el ayuntamiento debe
de tener el censo de personas con esas dificultades, de comida, de alojamiento,
de trabajo, como para buscarles una solución. Estoy convencido a la vista de
los datos expuestos que las personas que puedan encontrarse en situación de riesgo
de pobreza e incluso en riesgo de pobreza extrema en nuestro municipio
no puede ser una cifra muy elevada. Una cifra como para poder ofrecerles una
solución consensuada.
Por consiguiente discrepo
que nuestro municipio sea un área tensa en el mercado de viviendas. Los datos
expuestos así lo demuestran. Otra cosa es que los partidos políticos, por otras
razones, supongo razones clientelares, argumenten con medias verdades unas
necesidades que desde mi punto de vista no son necesarias.
Seamos positivos, miremos
hacia adelante, somos un municipio, al que seguramente si le ponemos ganas y
recursos puede ser uno de los municipios punteros de su entorno. Dejemos el
victimismo a un lado y luchemos por alcanzar la excelencia.