domingo, 31 de marzo de 2024

¿ES SANT FELIU DE LLOBREGAT UN ÁREA TENSA EN EL MERCADO DE VIVIENDAS?

 

El jueves 27 de mayo de 2021 en el pleno municipal de Sant Feliu de Llobregat fue aprobada una moción declarando el municipio como área tensa en el mercado de viviendas. Se justificaba diciendo que Sant Feliu cumple las condiciones porque hay un incremento sostenido en el precio del alquiler  así como que la mayoría de la ciudadanía debe destinar más del 30% del salario a pagar ese alquiler. El objetivo es solicitar a la AMB que aplique esta designación al municipio para poder fijar precios máximos de los alquileres y de esa forma acogerse a la Ley 11/2020 de 18 de septiembre (Comunidad Autónoma de Catalunya), de medidas urgentes en materia de contención  de rentas en los contratos de arrendamiento. 

ARGUMENTOS DEL REGIDOR DE VIVIENDAS

Primer argumento: Según el regidor el precio medio de los alquileres desde el año 2014 al año 2019 ha pasado desde los 584 euros a los 833 euros. Un incremento del 43%.

Según el gráfico adjunto, cuya fuente es Habitaclia, efectivamente el incremento del precio del metro cuadrado desde junio de 2014 a febrero del año 2019 ha sido del 42,49%, pasando de 8,66 euros/ metro cuadrado a 12,34 euros/metro cuadrado.














¿Pero,…, porque cogemos desde junio del año 2014 y nos paramos en el mes de febrero de 2019? En marzo de 2020 el precio medio del metro cuadrado era de 11,25 euros. Para ese período (junio 2014 – marzo 2020) el incremento ha sido del 29,91% y no del 43 %. ¿Y porque junio de 2014 y no agosto de 2018? En ese período agosto 2018 a marzo 2020 el precio medio del alquiler en Sant Feliu ha descendido en un -1,66%, pasando de 11,44 euros a 11,25 euros.

El incremento de precios guarda estrecha relación con las personas en paro. Tener trabajo permite acceder a una vivienda de alquiler. A menor paro los ciudadanos quieren acceder a una vivienda, por tanto mayor demanda de la misma y como la oferta es rígida, pues el mercado de viviendas es finito se produce un incremento de precios. Lo vemos en las siguientes gráficas.

Tabla 1

Precio

Mes

medio metro 2

Personas en paro

jun-14

8,66

3,238

jul-14

8,37

3,324

ago-14

8,38

3,395

sep-14

8,46

3,365

may-15

9,37

2,929

jun-15

9,18

2,816

jul-15

9,16

2,865

ago-18

11,44

2,029

nov-18

11,08

1,925

dic-18

12,11

1,920

feb-19

12,34

1,878

mar-20

11,25

2,092

Fuente: Ministerio S.Social y Habitaclia











 Obsérvese que el personal parado a agosto 2018 es muy parecido al de marzo 2020 y lo mismo ocurre con el precio medio del metro cuadrado.

Si utilizamos Gretl para hacer un estudio econométrico obtenemos la siguiente recta de regresión lineal:

Tabla 2









Como vemos a mayor tasa de paro el precio del metro cuadrado se reduce, poco pero la tendencia es a reducirse (Coeficiente:-0,00238226) y por consiguiente el efecto inverso es que a menor tasa de paro el precio del metro cuadrado tiende a incrementarse. Mayor demanda provoca tensiones en los precios, al ser el mercado de viviendas finito.

Por consiguiente si lo que se pretende es reducir el precio del alquiler, lo que hay que hacer es incrementar el parque de viviendas. La solución pasa por la cesión de terrenos por parte del ayuntamiento para que puedan construirse más viviendas.

Segundo argumento: La mayoría de la ciudadanía ha de destinar más del 30% de su salario a pagar el alquiler.

Vamos a analizar dos indicadores que pueden arrojar luz a este argumento, como son la renta media por hogar y el Índice de Gini. Vamos a detallar estos indicadores por los 7 distritos de nuestro municipio. El Índice de Gini mide la desigualdad salarial. Así contra más cercano a cero mayor igualdad de salario. Un índice 100 es máxima desigualdad, es decir un solo individuo posee todos los ingresos.

Los datos son del año 2018 que son los últimos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. 

Tabla 3

Fuente : INE

Año 2018

Distrito

Renta media neta por hogar

Índice de Gini

1

Centro

44.098

28,5

2

Falguera

33.516

24,4

3

Rosas Castellbell

37.035

27,7

4

La Salut

29.890

23,6

5

Can Calders

30.242

26,7

6

Les Grases

45.987

26,8

7

Mas Lluí

55.297

28,0

Sant Feliu Llob.

38.773

28,6

Catalunya

32.763

30,3

España

28.417

33,2


El Índice de Gini (Tabla 3) en todo el municipio y el desglosado por distritos tienen un coeficiente menor que el de Catalunya y España, es decir la desigualdad es menor en todo el territorio destacando Falguera y La Salut.

La renta neta media por hogar en España es de 28.417 euros. La de Catalunya de 32.763 euros. La media de todo el municipio de Sant Feliu es de 38.773 euros. Hay distritos como Mas Lluí, Les Grases y Centro que superan ampliamente esa media. Los únicos distritos que se quedan atrás son Can Calders  (30.242 euros) y La Salut (29.890 euros).

Estimando un precio medio del alquiler por distritos a fecha de mayo 2021, conseguido a través de páginas de inmobiliarias obtenemos el siguiente resultado:

Tabla 4

 

 

Precio alquiler según mercado mayo 2021

Distrito

Mes

Alquiler anual

Carga s/ Renta

1

Centro

870,00

10.440,00

23,67%

2

Falguera

700,00

8.400,00

25,06%

3

Rosas Castellbell

820,00

9.840,00

26,57%

4

La Salut

700,00

8.400,00

28,10%

5

Can Calders

700,00

8.400,00

27,78%

6

Les Grases

900,00

10.800,00

23,48%

7

Mas Lluí

1.200,00

14.400,00

26,04%

            

Ningún distrito supera el 30% de la Renta Media por Hogar.

Pero vamos a añadir algún dato más.

Según foro-ciudad en el año 2018 Sant Feliu de Llobregat estaba situada en la posición 184 con una mayor renta bruta media, a nivel nacional sin País Vasco y Navarra. Es decir de los de los 7.608 municipios que hay en España, sin contar País Vasco (275) y Navarra (272), Sant Feliu de Llobregat ocupa la posición 184. Ocupa el puesto 107 dentro de la Comunidad de Catalunya que tiene 947 y el puesto 73 dentro de la provincia de Barcelona compuesta por 311 municipios.

Reproducimos la gráfica de foro-ciudad.

Renta Municipios Cercanos

Municipio

Renta Bruta

Pos Provincia

Pos Comunidad

Pos Nacional

Sant Just Desvern (Barcelona)

58.875 €

3

3

8

Esplugues de Llobregat (Barcelona)

36.167 €

33

50

90

Sant Joan Despí (Barcelona)

34.066 €

47

71

121

Santa Coloma de Cervelló (Barcelona)

33.336 €

54

79

138

Sant Feliu de Llobregat (Barcelona)

32.012 €

73

107

182

Calvià (Islas Baleares)

31.612 €

14

14

201

Vic (Barcelona)

31.049 €

88

141

239

Cornellà de Llobregat (Barcelona)

26.590 €

220

422

745

Linares (Jaén)

23.081 €

3

61

1581

 

Estamos por delante de municipios como Cornellá de Llobregat.

Por tanto este segundo argumento tampoco cumple las premisas de la Ley 11/2020 parta poder fijar precios máximos en los arrendamientos. En medias no se destina más del 30% de la renta neta y la desigualdad de renta según Gini es superior a la media comunitaria y nacional.

CONCLUSION

Por lo expuesto y detallado puede decirse que Sant Feliu de Llobregat está en una muy buena posición en el ranking de municipios. La tasa de paro a abril de 2021 era del 10,09% inferior al 15,98% que tenía España al finalizar el 1T del año 2021 o el 12,90% que había en Catalunya. Como se observa en los datos aportados la renta media neta es muy superior a la española y a la de la comunidad. Que los ciudadanos tengan un puesto de trabajo es muy beneficioso tanto para la persona que desarrolla ese trabajo, como para la sociedad, y para la economía. Por supuesto esa mejoría en el status y, si además es una persona joven, le incite a independizarse o a disponer de una vivienda mejor en otros casos. Esto provoca tal y como decíamos un incremento en la demanda de pisos de propiedad y/o de alquiler y si la oferta no puede cumplir con esa necesidad de demanda los precios acaban subiendo. Ley de la oferta y la demanda. Y el municipio tiene los metros que tiene y pueda ser difícil y/o complicado construir más.

Otra cosa es, como seguramente así pasa, que haya personas, familias, que por diferentes circunstancias están atravesando por momentos difíciles, y necesitan de ayudas temporales, algunas incluso de cierto tiempo. Entiendo que el ayuntamiento debe de tener el censo de personas con esas dificultades, de comida, de alojamiento, de trabajo, como para buscarles una solución. Estoy convencido a la vista de los datos expuestos que las personas que puedan encontrarse en situación de riesgo de pobreza e incluso en riesgo de pobreza extrema en nuestro municipio no puede ser una cifra muy elevada. Una cifra como para poder ofrecerles una solución consensuada.

Por consiguiente discrepo que nuestro municipio sea un área tensa en el mercado de viviendas. Los datos expuestos así lo demuestran. Otra cosa es que los partidos políticos, por otras razones, supongo razones clientelares, argumenten con medias verdades unas necesidades que desde mi punto de vista no son necesarias.

Seamos positivos, miremos hacia adelante, somos un municipio, al que seguramente si le ponemos ganas y recursos puede ser uno de los municipios punteros de su entorno. Dejemos el victimismo a un lado y luchemos por alcanzar la excelencia.

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