LAS CAUSAS DE LA TENSIÓN DE LA VIVIENDA EN NUESTRO MUNICIPIO

Desde hace algún tiempo se viene dividiendo en nuestro país y sobre todo en Catalunya entre zonas tensionadas y resto, de cara a la obtención de una vivienda. Como siempre nuestros políticos utilizan los elevados precios de la vivienda o el alquiler como base para promulgar legislación intervencionista, algo que les encanta, parece que sin su mediación y arbitraje los ciudadanos no sepamos regularnos.

ALGUNOS DATOS Y CONSIDERANCIONES A NIVEL NACIONAL

Según un estudio de Idealista (Servicios Inmobiliarios), firmado por el profesor de economía y finanzas Miguel Córdoba:” Lo fácil es decir que la gente emigra porque  no le gusta donde y como vive, pero las causas de la tensión no son el desarraigo sino las políticas territoriales y la situación laboral y de servicios que se produce en determinadas zonas geográficas. Una cosa es la radicación de las personas, es decir donde se empadronan para tener, entre otros, servicios de sanidad que provee la Seguridad Social y otra cosa distinta es donde viven total o parcialmente. Mucha gente se ha dado cuenta que el dinero se gana en la capital pero se invierte en el pueblo”.

En el siguiente cuadro se ve cuál ha sido la evolución del parque de viviendas de determinadas provincias en los últimos 15 años:

Tabla 1

Fuente: Miguel Córdoba (Idealista)

Muchas de las provincias a las que se tilda como zona de desertificación, son aquellas donde más se está construyendo. Como dice el profesor Miguel Córdoba: La gente va a Barcelona o Madrid para trabajar (zonas tensionadas) y ganar dinero, pero muchos de ellos utilizan ese dinero para construirse casas en sus pueblos, donde van los fines de semana y donde esperan regresar para jubilarse, puesto que la calidad de vida en el campo es muy superior a las de las grandes ciudades”

Queda claro pues que si el trabajo se concentra en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona y la gente necesita un lugar donde residir en esas ciudades, ante la escasez de oferta y un fuerte incremento de la demanda esto provoque que los precios tiendan a crecer.

ESTUDIO DEL BANCO DE ESPAÑA (BDE)

EL Banco de España publicó en el año 2020 el documento de trabajo “La intervención pública en el mercado de vivienda: una revisión de la experiencia internacional”, concluyendo que los controles sobre los precios del alquiler muestran la posible aparición de efectos adversos, especialmente cuando estas medidas se mantienen durante períodos prolongados. La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado.

LOS DATOS DE NUESTRO MUNICIPIO

Analizando el período 2001-2021 (últimos datos publicados en Institut d’Estadistica de Catalunya)  vemos que el crecimiento de la población en ese período ha sido de 5.397 habitantes censados.

 Tabla 2

Los hogares han pasado a ser en el año 2021 de 17.173, un incremento de 3.194 hogares en el mismo período (Tabla 3).

Tabla 3

El Instituto Nacional de Estadística (INE) define hogar como:”Persona o conjunto de personas que ocupan en común una vivienda familiar principal o parte de ella, y consumen y/o comparten alimentos u otros bienes o servicios con cargo a un mismo presupuesto”. Es decir que un hogar no es necesariamente una vivienda pues hay viviendas donde pueden residir más de una familia (nuclear, monoparental, unipersonal,..)

¿Y qué ha ocurrido con la construcción de viviendas en ese período?

Tabla 4

Como vemos en la Tabla 4 las viviendas construidas en ese período ha sido de 2.652. Construcción insuficiente.

Tabla 5

Si el incremento de la población es superior al stock de vivienda construida, por la ley de la oferta y la demanda, es lógico que los precios tiendan a subir, siendo también una de las causas (seguramente no la única) del incremento del número de hogares.

Pla Local d’Habitatge de Sant Feliu de Llobregat. Anàlisi i diagnosi de la situación de l’habitatge a Sant Feliu de Llobregat

En mayo de 2017 (siendo alcalde Jordi San José i Buenaventura –ICV-EUIA) nuestro ayuntamiento publicó un estudio de la situación de la vivienda en el municipio. El informe lo realizó el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona (Universitat Autónoma de Bellaterra). Se detallan algunas conclusiones a las que llegaba ese estudio:

              I.        Página 31: “Sant Feliu és una ciutat urbanísticament molt consolidada, que no preveu grans desenvolupaments urbanístics residencials en el propres anys i que ha completat els desenvolupaments més recents”. A resaltar: no prevé grandes desarrollos urbanísticos. Aunque en la página 110 5.1.1. si que se explicita el potencial de oferta de vivienda libre y de protección.

            II.        Página 71: “Tot i que, en termes generals el preus dels habitatges són el resultat de l’évolució de la demanda i la oferta,..” Es decir que el estudio reconoce la ley de la oferta y la demanda.

           III.        Página 43: Apartado 2.1.7:” Sant Feliu podría comptar amb un volum important d’habitatges destinats a polítiques socials, però el fet que la pràctica totalitat d’aquest habitatges protegits s’adjudiquessin en règimen de compra (se construyeron 776 viviendas) ha significat que aquests habitatges, tot i la funció social que van cumplir, no han servit per construir un parc d’habitatge públic

Por consiguiente este informe ya ponía en evidencia ciertas limitaciones a la construcciones de nuevas viviendas así como la asignación de las 776 en régimen de compra y no de alquiler.

CONCLUSIONES

A nivel nacional, el problema del incremento de los precios no se solucionará con medidas intervencionistas sino con un aumento de la oferta, donde debiesen combinarse la financiación pública y gestión profesional. Quizá también la creación de inmuebles dedicados al alquiler turístico en determinadas zonas solucionaría a medio y largo plazo los problemas que tiene el mercado español.

A nivel de nuestro municipio ocurre lo mismo, no solucionaremos el problema interviniendo los precios, sino se construye, es decir, se incrementa la oferta, los precios seguirán subiendo si la gente quiere vivir en Sant Feliu. Como hemos visto crece la población pero no el parque de vivienda.

En un campo de fútbol o un pabellón de deporte existe una limitación de asientos. Las entradas tienen un precio determinado. Cuando se produce un evento importante y mucha gente quiera asistir, no podrá hacerlo, dada la capacidad máxima del campo de fútbol o del pabellón. Los gerentes del equipo de fútbol, baloncesto,..sabedores de esa situación, casi con toda seguridad, incrementarán el precio de las entradas. Si el equipo se consolida ofreciendo un buen espectáculo, los precios quedarán establecidos al alza. Si queremos que se moderen deberemos ampliar la oferta, es decir invertir para tener más localidades. Si por ley intervenimos el mercado y ponemos un precio máximo a esas entradas, el equipo estará perdiendo ingresos potenciales que servirían para hacer nuevos fichajes y con ello un equipo más potente.

Seguramente debiésemos realizar en nuestro municipio, otro estudio para profundizar en detalle en los problemas urbanísticos y de asignación o recalificación de suelo así como en la situación de la vivienda, ocupada, primera vivienda, segunda vivienda, vivienda sin utilizar, y con esos datos ejercer las acciones necesarias. El soterramiento de  las vías del tren podría ser un buen campo base para iniciar ese proyecto.

Lo que es un error es intervenir el mercado ya que con ello no se soluciona el problema, pero como siempre la ideología está por encima de la realidad y de los datos. Los votos y una legislación intervencionista por encima de todo.