En numerosos municipios españoles, incluido Sant Feliu de Llobregat, existe
una situación característica que recuerda al conocido refrán del “perro del
hortelano”: ni se usan ni se permiten usar libremente los suelos y locales que
posee el ayuntamiento, produciéndose un bloqueo que detiene el desarrollo
económico y urbano.
Acaparamiento
patrimonial: datos de Sant Feliu de Llobregat
El municipio, con unos 46,000 habitantes, administra un patrimonio
inmobiliario y de suelo urbano considerable, con características que confirman
la retención importante de activos públicos:
·
Diversidad y volumen de suelo: Sant Feliu posee
múltiples parcelas de suelo urbano consolidado, urbanizable, industrial,
residencial, terciario y dotacional, que suman un valor neto en decenas de
millones de euros.
·
Proyectos en marcha: Hay más de 25,000 m² de
suelo ferroviario en gestión para futuros desarrollos urbanos, junto con otros
terrenos usados para infraestructuras y dotaciones públicas.
·
Respecto a suelo afectado por grandes proyectos,
existe un convenio reciente entre el Ayuntamiento y ADIF para la regulación y
cesión de suelos municipales y ferroviarios que liberará y urbanizará
aproximadamente 25,985 m² de suelo ferroviario para futuros usos urbanos. A
cambio, el Ayuntamiento transmitirá gratuitamente a ADIF unos 10,481 m² de
suelo municipal ocupado por infraestructuras ferroviarias permanentes y otros
67,424 m² serán ocupados temporalmente para obras. Esto indica una considerable
superficie municipal involucrada en proyectos de infraestructura y
transformación urbana.
·
Locales y naves municipales: Se identifican cerca
de un centenar de locales y naves en plataformas públicas de alquiler y venta,
lo cual refleja un parque considerable de activos, con un porcentaje
indeterminado de ellos potencialmente vacíos o infrautilizados.
·
Equipamientos públicos y espacios
urbanos: Incluye edificios públicos significativos (escuelas,
polideportivos, bibliotecas), plazas de aparcamiento subterráneas y superficie,
parques y zonas verdes.
·
Valor patrimonial global: El inventario refleja
un patrimonio de suelo y edificaciones cuyo valor neto asciende a decenas de
millones de euros, aun sin contabilizar otros activos inmateriales o en
transformación.
El bloqueo
institucional: ni se usan ni se liberan
Este acaparamiento del patrimonio municipal sin un aprovechamiento pleno ni
libre responde a varios factores:
·
Restricciones
legales: El Patrimonio Municipal del Suelo está regulado para usos sociales
prioritarios (vivienda protegida, dotaciones), con dificultades normativas para
la venta libre o rápida al sector privado.
·
Temor a la
especulación: Se evita la venta masiva para no promover
operaciones especulativas o incrementos de precios que afecten a la población
más vulnerable.
·
Inercia
política y administrativa: Los activos se retienen por precaución ante
posibles usos futuros o expectativas políticas, lo que reduce la rotación y
dinamismo.
·
Costes de
mantenimiento y oportunidad: Mientras tanto, estos recursos generan gastos
para el ayuntamiento sin crear actividad económica ni social efectiva.
Consecuencias
y reflexión económica
Este fenómeno representa una clara paradoja: los recursos públicos quedan
inmovilizados sin aportar el máximo valor social y económico posibles. Desde la
perspectiva económica, es un caso clásico de mala asignación de recursos, un
"perro del hortelano" municipal que ni come (no utiliza sus activos
plenamente), ni deja comer (no libera el suelo y locales para usos privados que
dinamizarían la economía).
Perspectiva
liberal: ¿Qué diría la Escuela Austriaca sobre este fenómeno?
Desde una óptica liberal y tomando como referente la Escuela Austriaca de
Economía (Menger, Mises, Hayek), el caso de Sant Feliu de Llobregat muestra un
claro ejemplo de las ineficiencias generadas por la acumulación y rigidez en la
gestión pública de recursos. Estos serían los puntos clave del análisis:
·
Mala
asignación de recursos: Cuando el suelo y los locales públicos quedan
congelados fuera del mercado, no pueden ir a quienes los valoren más y podrían
dinamizar la economía local. Se pierde riqueza potencial y se frena la
innovación y la inversión.
·
Costes y
burocracia: El mantenimiento de activos ociosos implica gasto y pérdida de
valor, a menudo por inercia administrativa, miedo político a "perder
patrimonio" o temor a polémicas sobre especulación.
·
Freno al
desarrollo y adaptación: La rigidez normativa dificulta responder a
nuevas demandas urbanas o económicas, bloqueando soluciones flexibles para
vivienda, actividad económica o aperturas de nuevos negocios.
·
Soluciones
desde el liberalismo: Impulsar políticas de mayor flexibilidad,
favoreciendo la cesión, venta o concesión ágil de suelo y locales, con
controles que eviten abusos pero permitan libre asignación al mejor postor o
proyecto, integrando colaboraciones público-privadas modernas.
·
Coste de
oportunidad: La "función social" del patrimonio se
ve comprometida cuando no produce beneficios efectivos para la ciudadanía y no
permite ninguna dinámica de mercado, reflejando el clásico dilema del
"perro del hortelano".
En síntesis, la óptica liberal defiende que liberar este patrimonio de
tutela rígida permitiría mayor generación de valor económico y social,
reduciendo los bloqueos institucionales y mejorando la vida local.
Conclusión
Sant Feliu de Llobregat ejemplifica el reto general de muchos municipios
españoles con suelos y locales públicos acumulados y poco aprovechados. La
normativa y la política urbanística, aunque con buena intención social, generan
una rigidez que ralentiza la puesta en valor de estos activos. Para avanzar, se
necesita una gestión más ágil, transparente y equilibrada, que permita reciclar
estos espacios en proyectos productivos o sociales efectivos sin perder la
función pública esencial.
FUENTES:
El artículo que elaboramos sobre el
fenómeno del “perro del hortelano” en el urbanismo municipal y la acumulación
de suelo y locales públicos en Sant Feliu de Llobregat se fundamenta en datos
oficiales de 2024 procedentes del inventario patrimonial municipal y documentos
vinculados a proyectos públicos de infraestructura y urbanización en el
municipio.
La fuente principal de esta información
la proporciona el Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat a través de convenios
y proyectos con ADIF para la gestión y cesión de suelos municipales y
ferroviarios, regulados según la normativa estatal y autonómica vigente. Los
detalles sobre superficies afectadas, cesiones y ocupaciones temporales se
encuentran recogidos en documentos oficiales publicados en el Boletín Oficial
del Estado (BOE), así como en informes técnicos de planeamiento urbano y
gestión patrimonial local.
Entre las referencias concretas se
incluye:
·
Resolución
del 24 de abril de 2024 publicada en el BOE que detalla el convenio entre
Ayuntamiento y ADIF para la regulación y cesión de suelo ferroviario y
municipal, con superficies precisas (por ejemplo, 25,985 m² liberados para urbanización
y 10,481 m² transmitidos gratuitamente a ADIF).
·
Documentación
municipal sobre patrimonio inmobiliario y proyectos urbanísticos aparecida en
portales de transparencia municipal y autonómica.
Esta fuente es la base documental
que legitima los datos mencionados sobre la magnitud del patrimonio
inmobiliario y del suelo público en Sant Feliu de Llobregat, su estructura y
los retos ligados a su gestión y liberación para usos productivos o sociales.
Estos informes y resoluciones
oficiales vinculados al Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat y a ADIF, son accesibles
públicamente a través del BOE y portales de transparencia administrativa local
y estatal.
BOE-A-2024-13816, Resolución sobre
convenio de cesión y regulación de suelos municipales y ferroviarios en Sant
Feliu de Llobregat.
