Desde hace algún tiempo se viene dividiendo en nuestro país y sobre todo en Catalunya entre zonas tensionadas y resto, de cara a la obtención de una vivienda. Como siempre nuestros políticos utilizan los elevados precios de la vivienda o el alquiler como base para promulgar legislación intervencionista, algo que les encanta, parece que sin su mediación y arbitraje los ciudadanos no sepamos regularnos.
ALGUNOS
DATOS Y CONSIDERANCIONES A NIVEL NACIONAL
Según un estudio de
Idealista (Servicios Inmobiliarios), firmado por el profesor de economía y
finanzas Miguel Córdoba:” Lo fácil es
decir que la gente emigra porque no le
gusta donde y como vive, pero las causas de la tensión no son el desarraigo
sino las políticas territoriales y la situación laboral y de servicios que se
produce en determinadas zonas geográficas. Una cosa es la radicación de las
personas, es decir donde se empadronan para tener, entre otros, servicios de
sanidad que provee la Seguridad Social y otra cosa distinta es donde viven
total o parcialmente. Mucha gente se ha dado cuenta que el dinero se gana en la
capital pero se invierte en el pueblo”.
En el siguiente cuadro se ve
cuál ha sido la evolución del parque de viviendas de determinadas provincias en
los últimos 15 años:
Tabla 1
Fuente: Miguel Córdoba (Idealista)
Muchas de las provincias a
las que se tilda como zona de desertificación, son aquellas donde más se está
construyendo. Como dice el profesor Miguel Córdoba: La gente va a Barcelona o Madrid para trabajar (zonas tensionadas) y ganar dinero, pero muchos de ellos
utilizan ese dinero para construirse casas en sus pueblos, donde van los fines
de semana y donde esperan regresar para jubilarse, puesto que la calidad de
vida en el campo es muy superior a las de las grandes ciudades”
Queda claro pues que si el
trabajo se concentra en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona y la
gente necesita un lugar donde residir en esas ciudades, ante la escasez de
oferta y un fuerte incremento de la demanda esto provoque que los precios
tiendan a crecer.
ESTUDIO
DEL BANCO DE ESPAÑA (BDE)
EL Banco de España publicó
en el año 2020 el documento de trabajo “La
intervención pública en el mercado de vivienda: una revisión de la experiencia
internacional”, concluyendo que los controles sobre los precios del
alquiler muestran la posible aparición de efectos adversos, especialmente
cuando estas medidas se mantienen durante períodos prolongados. La oferta de
alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas
disponibles en el mercado.
LOS
DATOS DE NUESTRO MUNICIPIO
Analizando el período
2001-2021 (últimos datos publicados en Institut d’Estadistica de Catalunya) vemos que el crecimiento de la población en
ese período ha sido de 5.397 habitantes censados.
Tabla 2
Los hogares han pasado a ser
en el año 2021 de 17.173, un incremento de 3.194 hogares en el mismo período (Tabla 3).
Tabla 3
El Instituto Nacional de Estadística (INE) define hogar como:”Persona o conjunto de personas que ocupan en común una vivienda familiar principal o parte de ella, y consumen y/o comparten alimentos u otros bienes o servicios con cargo a un mismo presupuesto”. Es decir que un hogar no es necesariamente una vivienda pues hay viviendas donde pueden residir más de una familia (nuclear, monoparental, unipersonal,..)
¿Y qué ha ocurrido con la
construcción de viviendas en ese período?
Tabla 4
Como vemos en la Tabla 4 las viviendas construidas en ese período ha sido de 2.652. Construcción insuficiente.
Tabla 5
Si el incremento de la
población es superior al stock de vivienda construida, por la ley de la oferta
y la demanda, es lógico que los precios tiendan a subir, siendo también una de
las causas (seguramente no la única) del incremento del número de hogares.
Pla
Local d’Habitatge de Sant Feliu de Llobregat. Anàlisi i diagnosi de la
situación de l’habitatge a Sant Feliu de Llobregat
En mayo de 2017 (siendo alcalde
Jordi San José i Buenaventura –ICV-EUIA) nuestro ayuntamiento publicó un
estudio de la situación de la vivienda en el municipio. El informe lo realizó
el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona (Universitat
Autónoma de Bellaterra). Se detallan algunas conclusiones a las que llegaba ese
estudio:
I.
Página 31: “Sant Feliu és una ciutat urbanísticament molt consolidada, que no
preveu grans desenvolupaments urbanístics residencials en el propres anys i que
ha completat els desenvolupaments més recents”. A resaltar: no prevé grandes desarrollos urbanísticos. Aunque en la
página 110 5.1.1. si que se explicita el potencial de oferta de vivienda libre
y de protección.
II.
Página 71: “Tot i que, en termes generals el preus dels habitatges són el resultat
de l’évolució de la demanda i la oferta,..” Es decir que el estudio reconoce la ley de la oferta y la demanda.
III.
Página 43: Apartado 2.1.7:” Sant Feliu podría comptar amb un volum
important d’habitatges destinats a polítiques socials, però el fet que la pràctica
totalitat d’aquest habitatges protegits s’adjudiquessin en règimen de compra (se construyeron 776 viviendas) ha
significat que aquests habitatges, tot i la funció social que van cumplir, no
han servit per construir un parc d’habitatge públic
Por consiguiente este
informe ya ponía en evidencia ciertas limitaciones a la construcciones de
nuevas viviendas así como la asignación de las 776 en régimen de compra y no de
alquiler.
CONCLUSIONES
A nivel nacional, el
problema del incremento de los precios no se solucionará con medidas
intervencionistas sino con un aumento de la oferta, donde debiesen combinarse
la financiación pública y gestión profesional. Quizá también la creación de
inmuebles dedicados al alquiler turístico en determinadas zonas solucionaría a
medio y largo plazo los problemas que tiene el mercado español.
A nivel de nuestro municipio
ocurre lo mismo, no solucionaremos el problema interviniendo los precios, sino
se construye, es decir, se incrementa la oferta, los precios seguirán subiendo
si la gente quiere vivir en Sant Feliu. Como hemos visto crece la población
pero no el parque de vivienda.
En un campo de fútbol o un
pabellón de deporte existe una limitación de asientos. Las entradas tienen un precio
determinado. Cuando se produce un evento importante y mucha gente quiera
asistir, no podrá hacerlo, dada la capacidad máxima del campo de fútbol o del
pabellón. Los gerentes del equipo de fútbol, baloncesto,..sabedores de esa
situación, casi con toda seguridad, incrementarán el precio de las entradas. Si
el equipo se consolida ofreciendo un buen espectáculo, los precios quedarán
establecidos al alza. Si queremos que se moderen deberemos ampliar la oferta,
es decir invertir para tener más localidades. Si por ley intervenimos el
mercado y ponemos un precio máximo a esas entradas, el equipo estará perdiendo
ingresos potenciales que servirían para hacer nuevos fichajes y con ello un
equipo más potente.
Seguramente debiésemos
realizar en nuestro municipio, otro estudio para profundizar en detalle en los problemas urbanísticos
y de asignación o recalificación de suelo así como en la situación de la vivienda,
ocupada, primera vivienda, segunda vivienda, vivienda sin utilizar, y con esos datos
ejercer las acciones necesarias. El soterramiento de las vías del tren podría ser un buen campo
base para iniciar ese proyecto.
Lo que es un error es intervenir
el mercado ya que con ello no se soluciona el problema, pero como siempre la
ideología está por encima de la realidad y de los datos. Los votos y una legislación
intervencionista por encima de todo.
